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¿Decidir entre una inversión multifamiliar o unifamiliar? Hay un ganador improbable.

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Al comenzar su carrera de inversión en bienes raíces, la mayoría de los inversionistas inicialmente piensan en comprar una propiedad unifamiliar (ya sea una casa o un condominio) y alquilarla. La mayoría de la gente gravita hacia eso porque es conceptualmente más sencillo. Después de todo, las personas suelen tener cierto nivel de experiencia en la compra y venta de propiedades (o, al menos, conocen a alguien que la tiene). Se siente familiar.

Multifamiliar, sin embargo, es una historia completamente diferente. Pocas personas tienen experiencia en la compra de un edificio de apartamentos, y mucho menos en estar a cargo de uno. Además, inicialmente, la propiedad multifamiliar parece más costosa y complicada.

Sin embargo, las apariencias iniciales pueden ser engañosas. ¿Cómo se comparan las inversiones multifamiliares con las unifamiliares? Ambos tienen sus pros y sus contras, pero por lo general, a largo plazo, los multifamiliares ganan. He aquí por qué y qué más necesita saber sobre este aspecto de la inversión en bienes raíces.

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¿Por qué es mejor la multifamiliar?

Hay algunas razones por las que las inversiones en propiedades multifamiliares tienden a ser mejores: confiabilidad de ingresos, métricas de apreciación cuantificables, escalabilidad y economías de escala.

Fiabilidad de los ingresos
El beneficio de la confiabilidad de los ingresos es inherente a los tipos de propiedad en sí. Como indica el tipo, una casa unifamiliar a menudo es propiedad de una sola familia. Si esa familia ya no puede pagar el alquiler o decide mudarse, su flujo de ingresos colapsa. Pero todavía estás pendiente de todas las facturas. No puede decirle a su banco: “¡Los inquilinos no pagaron, así que no tengo que pagarles a ustedes!”

Con propiedades multifamiliares, al igual que a veces es difícil lograr un 0 % de vacantes todo el tiempo, es igualmente poco probable que logres un 100 % de vacantes. Algunas personas siempre estarán alquilando en el edificio, lo que significa que tendrá algunos ingresos para ayudar a cubrir sus gastos. Las unidades multifamiliares rara vez se encuentran en una posición en la que los propietarios no tienen ingresos para pagar sus gastos. Eso lo convierte en una inversión menos riesgosa y más estable en general.

apreciación forzada

En segundo lugar, los bienes raíces multifamiliares tienen métricas de apreciación más cuantificables. Por lo general, el valor de un edificio multifamiliar es directamente proporcional a los ingresos que genera. Un edificio que puede proporcionar un ingreso de $ 1 millón en un año, naturalmente, será un poco más valioso que un edificio que genera $ 10,000 al año. Si es un inversionista multifamiliar, tiene la oportunidad de forzar la apreciación de una propiedad para aumentar los ingresos del activo a través de eficiencias operativas, renovaciones y estrategias de marketing para aumentar el valor de la propiedad.

Por otro lado, las casas unifamiliares están a merced de las “compensaciones” de propiedades dentro del mismo vecindario, la oferta y demanda general y otras condiciones del mercado completamente fuera del control de un inversionista. Estas son todas las cosas que afectarán directamente el valor de reventa de su casa en formas que son difíciles de cuantificar.

Economías de escala

Los inversionistas se beneficiarán de los ahorros de costos por unidad cuando se trata de inversiones multifamiliares. Las economías de escala se conocen como las ventajas de costos que obtienen las empresas cuando la producción se vuelve eficiente. En otras palabras, hay un ahorro de costos por unidad debido a un mayor tamaño o cantidad producida. Al considerar la adquisición de apartamentos, la contratación de proyectos de rehabilitación, empresas de mantenimiento y limpieza será menos costosa debido a la cantidad más considerable de unidades.

Escalabilidad

Invertir en bienes raíces multifamiliares permite a los inversores aumentar sus carteras más rápidamente que con casas unifamiliares. Comprar y mantener 20 casas unifamiliares sería menos eficiente y rentable que adquirir y operar una propiedad de 20 unidades. ¿Preferiría tener 20 hipotecas y estrategias de inversión diferentes o una sola?

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¿No son prohibitivamente costosas las inversiones multifamiliares?

Cuando piensas en edificios multifamiliares, lo primero que te viene a la mente son los apartamentos grandes. Estos edificios suelen costar millones de dólares, y algunos de ellos incluso pueden alcanzar los miles de millones.

Eso suele ser demasiado para poner en un proyecto para inversores individuales. Entonces, ¿cómo son posibles las inversiones multifamiliares para los individuos?

La respuesta está en las sindicaciones inmobiliarias. Cuando vea un complejo de apartamentos o un complejo de oficinas, es muy probable que un grupo de personas sea el propietario del edificio. Un organizador de inversiones, llamado socio general (o sindicato), encuentra el edificio, lo opera y lo mantiene. El socio general presenta la oportunidad de inversión a los socios limitados (o inversores pasivos). Estos socios no tienen nada que ver con el edificio excepto escribir el cheque de inversión inicial y cobrar sus distribuciones mensuales y ganancias eventuales cuando se vende el edificio.

Los socios limitados pueden invertir tanto o tan poco como lo permita el socio general. La mayoría de las veces, los mínimos de inversión oscilan entre $25,000 y $50,000. A veces pueden ser más altos. Ser propietario de una propiedad inmobiliaria por tan solo $ 50,000 es bastante más barato que comprar una casa unifamiliar en muchos lugares. Por lo tanto, invertir en multifamiliares tiende a ser más accesible, si se hace a través de una sindicación de bienes raíces, que comprar una casa o condominio estándar.

La única desventaja de la inversión multifamiliar

Por supuesto, existen desventajas para las inversiones multifamiliares, como con cualquier opción de inversión. El mayor inconveniente es la falta de control. Cuando invierte como socio limitado, obtiene un prospecto y una cantidad significativa de detalles financieros por adelantado. Sin embargo, debido a que el socio general tiene la última palabra en las operaciones diarias, usted no tiene control sobre las operaciones diarias, qué renovaciones hacer, etc.

Si desea tener un control completo sobre su inversión y poder elegir la propiedad exacta que desea, elegir una casa unifamiliar le dará eso. Podrás decidir las renovaciones con las que vas y cuándo las haces. Podrá elegir cuándo vender o cuándo quedarse con la propiedad. E incluso puede establecer la cantidad de alquiler que está dispuesto a tomar (o incluso elegir alquilarlo como Airbnb si eso funciona mejor).

Es un poco como ser dueño de su propia empresa en lugar de invertir en una corporación que cotiza en bolsa. Tienes el control cuando tienes un negocio, pero tienes muchos más obstáculos en tu contra. Cuando invierte en una gran empresa que cotiza en bolsa, no tiene tanto control, pero los líderes empresariales presumiblemente tienen mucha más experiencia para navegar con éxito en la empresa.

Si bien todas las inversiones conllevan el riesgo de pérdida, las viviendas multifamiliares, en promedio, son mejores. Con una casa unifamiliar, todos sus huevos proverbiales están en una canasta. Si eso falla, podría perder significativamente. Las inversiones multifamiliares no están exentas de problemas, pero no tienen la misma volatilidad en términos de ingresos.

Sin embargo, ambas son excelentes inversiones. Independientemente de cuál elija, debe saber que los bienes raíces históricamente han sido una de las mejores formas de generar riqueza. Entonces, sea cual sea el vehículo adecuado para usted, comience a invertir hoy para un futuro mejor.

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